去年有一份關于全國營商環(huán)境指數的研究報告，從報告來看，長三角和珠三角的營商環(huán)境水平最高，蘇州工業(yè)園區(qū)市場容量指數位居第一。

市場容量也就是市場規(guī)模，是經濟發(fā)展的客觀原動力，有市場容量就可以自然拉動企業(yè)投資和經濟發(fā)展。可以看出，蘇州工業(yè)園區(qū)的經濟發(fā)展?jié)摿€是非常大的。

2019 年，蘇州工業(yè)園區(qū)生產總值 2743 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7.7 萬元，整個蘇州的 GDP 是 1.93 萬億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6.86 萬元，也就是說，蘇州工業(yè)園區(qū)占到整個蘇州超過 14% 的生產總值，人均收入也遠超蘇州平均值。

蘇州工業(yè)園為何如此成功？這還要先從新加坡裕廊工業(yè)園（Jurong Industrial Estate）說起。

01.

極致的園區(qū)規(guī)劃和管理能力

二戰(zhàn)結束時，新加坡是一個缺乏資源、工業(yè)基礎落后、失業(yè)率極高的彈丸之地。為了改變這種面貌，新加坡建立了開發(fā)區(qū)，選擇以吸引跨國公司投資為主的發(fā)展道路。工業(yè)園區(qū)的成功建立使新加坡實現了快速工業(yè)化。

新加坡商業(yè)模式的主角是兩個國家控股公司：一個是貿易工業(yè)部下的「裕廊集團」（JTC Corporation，旗下有騰飛集團、裕廊國際、裕廊港口）；另一個是財政部下的「淡馬錫控股公司」（Temasek Holdings，旗下有吉寶集團、勝科工業(yè)集團、新加坡科技工業(yè)集團、凱德置地）。

「裕廊集團」在新加坡做了四十多年工業(yè)園區(qū)，貢獻了本國超過 20% 的 GDP，也造就了新加坡獨特的「商業(yè)模式」：將工業(yè)園區(qū)復制到印度、印尼、菲律賓、中國等地，總面積竟相當于 171 個新加坡。

這一商業(yè)模式能夠不斷復制，關鍵在于「裕廊集團」擁有很強的園區(qū)規(guī)劃和管理能力，可以吸引全球著名企業(yè)入駐，從而為當地帶來就業(yè)和稅收。

作為新加坡工業(yè)地產模式異地復制的「代表作品」，蘇州工業(yè)園運營商——中新集團的「新」方代表的就是新加坡裕廊工業(yè)區(qū)。

蘇州工業(yè)園首期開發(fā)在 1994 年 5 月啟動 。

當時，國內的工業(yè)園區(qū)理念還停留在蛇口工業(yè)園區(qū)這種初級階段，以產品制造、勞動力密集型產業(yè)為主，而新加坡裕廊模式的復制，從理念上首先打開了國人的視角。

在前期的規(guī)劃上，蘇州工業(yè)園在空間上被分為「三區(qū)」，分別定位于新型和現代化商業(yè)中心；平衡的居住用地和工業(yè)用地；以及輕工業(yè)用地。

蘇州工業(yè)園的規(guī)劃相當細致，不只是工業(yè)園地塊功能劃分上有超前的規(guī)劃，甚至對于什么時間段開發(fā)哪種城市功能都有明確的規(guī)定。

受這種「糧草未動，規(guī)劃先行」的思想影響，1994 年，蘇州工業(yè)園區(qū)在編制總體規(guī)劃和各種詳細規(guī)劃上所投入的資金就達到 3000 萬元人民幣，而在當時，整個蘇州工業(yè)園區(qū)的財政收入也僅為 4000 萬元人民幣。

蘇州工業(yè)園整體規(guī)劃的合理性和必要性，在日后的園區(qū)建設中充分體現出來。

在初期規(guī)劃中，規(guī)劃方就注意到與蘇州市區(qū)的整合，并在規(guī)劃中將園區(qū)建設與城市空間拓展有機結合；進一步開發(fā)商住和商務區(qū)時，市區(qū)擴散的人流則成為商業(yè)開發(fā)的消費群體，并同時實現了蘇州市區(qū)功能向園區(qū)的紓解。

02.

「真」做產業(yè)園是個高風險的技術活

因為建產業(yè)園區(qū)是一個「高風險高回報」的生意，就像現在中國的商人也在全世界投資建園區(qū)，去東南亞、非洲等地，尋找那種政府急迫需要資金支持，愿意給你更多優(yōu)惠政策的地方投資。

如果在成熟的園區(qū)投資，風險低但入局晚，利潤也低，但如果幫當地政府從無到有建設一個園區(qū)，資金和技術都是你的，你的話語權大，風險高利潤當然也很高——也就是說投資建園區(qū)，說到底就是為了更高的利潤。

而對所在地的政府而言，有人愿意來你的地方投資建園區(qū)，首先人家?guī)еX來的，不用你自己掏錢，解決了資金問題；其次如果人家做成了，生意做大了你可以收稅；而對方來這里建廠肯定要招人，又解決了當地的就業(yè)問題；最后就是當地人賺了錢，有錢消費了，又會帶動當地消費增長，一舉多得。

在這種情況下，政府背景給蘇州工業(yè)園帶來了很大的助力，特別是在建設初期。

首先在融資方面，風險投資的導入期，面臨著技術風險、市場風險和管理風險，投資相對謹慎。而在這一階段，技術創(chuàng)新企業(yè)的創(chuàng)業(yè)資金需求很大，所以容易出現資本供求矛盾。

蘇州工業(yè)園區(qū)以國有資本為主體設立了創(chuàng)投引導基金，在風險投資導入期，國有資本先向技術創(chuàng)新項目注入資金，引導民資與外資跟進; 當進入風險投資成長期時，國有資本再逐步退出市場。這樣做不僅能夠給國有資本帶來一定回報，而且能夠引導大量非國有資本跟進。

其次是在招商方面，中新集團在蘇州工業(yè)園成立之初，就借助新加坡在國際上的良好招商品牌，并憑借園區(qū)完善的基礎設施規(guī)劃以及新加坡首創(chuàng)的「一站式」服務等優(yōu)勢，吸引各國跨國公司和東道國企業(yè)入駐園區(qū)。

此外，政府還通過提供一站式服務簡化各類機構的審批手續(xù)，通過建設智慧園區(qū)和各類服務平臺為企業(yè)提供便捷的服務。

在運營管理方面，政企分開，實行完全市場化運作、企業(yè)化管理。政府不干預開發(fā)商的正常建設經營活動，企業(yè)照章納稅，自負盈虧，從而最大限度地發(fā)揮企業(yè)和社會作用，提高園區(qū)管理效率和服務水平。

由于項目開發(fā)周期長、資金需要量大，新加坡的海外共建園區(qū)大多采用「統(tǒng)一規(guī)劃、分期滾動開發(fā)」的土地集約化開發(fā)操作模式，用項目前一期的開發(fā)收入補充到下一期的開發(fā)投入中，降低了投資開發(fā)風險，增強了項目的可預見性。蘇州工業(yè)園也采用的是這種方式。

在這樣的多向驅動下，三星，博世，施耐德，歐萊雅，飛利浦，蘋果，華為研發(fā)中心等國內外知名品牌都在蘇州工業(yè)園依次落地。

園區(qū)還一直堅持開發(fā)高端精品的住宅項目，而客戶因為購買力足也接受這樣的產品，區(qū)域內的土地出讓也很好地反哺了園區(qū)的財政收入，真正形成了良性循環(huán)。

03.

盈利方式與核心能力

蘇州工業(yè)園從 2001 年開始盈利，新加坡、中國和地方政府，三方都獲得了收益。盈利的點主要有兩個：「租賃收入」和「中介服務費」。

「租賃收入」來自于園區(qū)中的土地使用權、廠房設施、生活設施如住宅區(qū)的租賃。

「中介服務」的方式就比較多樣了，例如給客戶做整體的園區(qū)項目規(guī)劃；做建成后的項目管理；或只賣管理方案。中介服務利潤率更高，經驗是現成的，邊際成本很低。

這些都是和園區(qū)項目直接相關的收入。而在項目完成的初期，作為開發(fā)方還能得到一級土地出售收入；在園區(qū)逐漸成熟后，還能通過股權投資等資本運作，從進駐園區(qū)的企業(yè)中獲得更加豐厚的回報。

做到這樣的好成績，除了政府背景的強大支持之外，蘇州工業(yè)園也有自己的核心競爭力：

第一，精準定位。

吸引高新技術企業(yè)，獲得了經濟技術開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，還成為「技術先進型服務企業(yè)優(yōu)惠政策」的試點。

第二，合理布局。

園區(qū)內「功能用地劃分」借鑒了新加坡的布局結構。中心地帶是「商業(yè)區(qū)」，外圍依次是「居住區(qū)」和「工業(yè)區(qū)」。這樣上班和逛街的人流分開了，重型與輕型交通也分開了，避免了交通擁堵。同時在居住區(qū)與工業(yè)區(qū)之間設緩沖帶。綠化率高達 40%，污水 100% 截流。

「生活區(qū)」照搬了新加坡「鄰里中心模式」。鄰里中心是一個社區(qū)服務概念，指在 3000-6000 戶居民中設立一個功能比較齊全的商業(yè)、服務、娛樂中心，包括郵政、市場、門診、電影院、書店等，可以視為一種非常系統(tǒng)化的社區(qū)商業(yè)，也就是「一站式生活配套服務」。這樣的規(guī)劃方便了居民生活，也保障了經營者的收益。

第三，人才引進。

相對比搶人大戰(zhàn)給戶口的「口嗨」，園區(qū)很早就開出一般城市一倍以上的公積金，而且初來不寬裕的畢業(yè)生，大多可以享受園區(qū)的人才公寓。

04.

「假」做產業(yè)園沒有未來

以往，開發(fā)商以「健康產業(yè)」「文旅產業(yè)」拿地，紛紛提出各種雄心勃勃的投資計劃，但無序開發(fā)、重復建設的現象比較普遍，而且大家心里都明白，多數開發(fā)商雖說以產業(yè)地產的名義拿地，實則做的還是傳統(tǒng)住宅開發(fā)的事。

但自3月國內疫情逐漸平穩(wěn)以來，江蘇、浙江等經濟發(fā)達區(qū)域，積極動用政府力量出臺地方支持措施，鼓勵復工復產，并提前布局疫情中后期的經濟發(fā)展。

以江蘇為例，4月30日，蘇州市委常委會召開會議。會議指出，要更好發(fā)揮產業(yè)鏈優(yōu)勢和產業(yè)鏈在招商引資、市場拓展中的作用。要加強對產業(yè)鏈的研究，真正做到圍繞產業(yè)鏈做強產業(yè)鏈、布局創(chuàng)新鏈、配置資金鏈、部署服務鏈、謀劃替代鏈、拓展柔性鏈。

并且，政府對于能給地方導入實打實高新產業(yè)的運營商持普遍的歡迎態(tài)度，為促進產業(yè)轉型升級，國家在第二批特色小鎮(zhèn)申報時提出「以旅游文化為主導的特色小鎮(zhèn)推薦比例不得超過1/3，對新興產業(yè)給予更多的政策傾斜」。

因此，未來還想以產業(yè)地產名義拿地，「假」做產業(yè)園是越來越難，畢竟「狼來了」的故事講第二遍就騙不到人了。

北京副市長盧彥在一次采訪中說過，「達到100 億，首鋼用了71年，聯(lián)想用了17年，而小米只用了不到 3 年。高新技術產業(yè)對全市經濟總量增長的貢獻越來越大」。

未來，用科技拿地，才是講好產業(yè)故事最有效的手段。