近幾年，一線城市和重點二線城市招拍掛拿地的難度漸大，無論開發(fā)商還是投資機構，對存量地產(chǎn)市場愈發(fā)關注。繼大熱的商改辦之后，產(chǎn)業(yè)園改造類項目的投融資也進入了金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的視野。

（一）產(chǎn)業(yè)園改造升級迎機遇

1、消費升級推動工業(yè)物業(yè)更新

早年國內(nèi)很多城市一味追求工業(yè)發(fā)展，重生產(chǎn)、輕生活，大規(guī)模出讓工業(yè)用地，生活設施配套缺位，導致目前一二線城市的老城區(qū)內(nèi)有很多老工業(yè)廠房廢置。如今城市的功能越來越多元，一二線城市在醫(yī)療、健康、高科技產(chǎn)品、文化娛樂、旅游和教育領域的消費需求在持續(xù)增加。消費需求將直接推動老舊工業(yè)物業(yè)的重新利用，比如首鋼工業(yè)園區(qū)改造項目，就是典型的在舊廠區(qū)基礎上改建，突出工業(yè)遺存特色的同時，實現(xiàn)學校、辦公、商業(yè)、公寓等公共服務城市功能。

2、新辦公需求為產(chǎn)業(yè)園改造提供了絕佳機會

與消費升級相伴，企業(yè)對于辦公空間的需求也發(fā)生了變化：員工們更注重自己的體驗，而企業(yè)主更注重租金水平、地理位置與綠色辦公環(huán)境的平衡。以北京為例，科技/TMT企業(yè)成為繼金融機構后對辦公樓需求最旺盛的行業(yè)，也代表北京未來新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。此類企業(yè)一方面密切關注租金水平，另一方面由于年輕員工比例大，對辦公室品質(zhì)和周邊環(huán)境的要求也比較高，已經(jīng)不再局限于過去只注重交通的層面，這也給城郊或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的老舊產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了升級改造的機遇?？鐕髽I(yè)如寶馬，2016年就把中國研發(fā)中心從北京三元橋遷到了順義普洛斯·環(huán)普北京產(chǎn)業(yè)園，該產(chǎn)業(yè)園是空港工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉型升級的一個代表案例。

3、國外產(chǎn)業(yè)園升級歷程為國內(nèi)指明了方向

美國的硅谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在上個世紀50年代開始建立時也是工廠林立，從斯坦福工業(yè)園起步，經(jīng)歷了多次產(chǎn)業(yè)更新迭代，逐漸發(fā)展成為世界著名的高科技產(chǎn)業(yè)集群地區(qū)。其發(fā)展的核心驅動力是科技產(chǎn)業(yè)與新城建設的融合促進。

而國內(nèi)于上世紀90年代開始設立了很多開發(fā)區(qū)，選址偏遠，并且在設立之初禁止安排房地產(chǎn)用地、商業(yè)用地，是完全的工業(yè)區(qū)。但現(xiàn)今城市不斷外延，很多開發(fā)區(qū)已經(jīng)和城市融合起來，面臨著向多功能的城市空間轉變。比如北京亦莊和上海松江，像美國硅谷高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程一樣，正在脫胎換骨，由單一的工業(yè)開發(fā)區(qū)向科技、居住、商辦一體的產(chǎn)業(yè)新城轉型升級。

（二）產(chǎn)業(yè)園舊改投資面臨的難題

產(chǎn)業(yè)園與寫字樓、公寓等其他地產(chǎn)項目的投資一樣，都是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，只不過對不同資產(chǎn)升級改造的收益空間，不同機構看法不一。目前，各類機構投資熱點偏向商改辦、長租公寓、酒店、零售商業(yè)或物流倉，對于產(chǎn)業(yè)園類項目還比較謹慎。總的來說，投資產(chǎn)業(yè)園改造類項目還面臨著以下四方面主要障礙。

1、工業(yè)用地再利用問題

（1）“分割銷售”的問題

金融機構希望所投項目能夠分割銷售，因為分割銷售意味著資產(chǎn)的流動性好，投資會更加安全。然而產(chǎn)業(yè)園改造類項目雖然和辦公產(chǎn)品形式很像，但地方政府對于分割銷售控制越來越嚴。

比如北京，今年1月份發(fā)布的《北京市人民政府關于加快科技創(chuàng)新構建高精尖經(jīng)濟結構用地政策的意見》，明確嚴防投機炒賣房屋和土地，園區(qū)開發(fā)企業(yè)不得整體或分割銷售，不得轉讓公司股權。即便有的城市政府允許特殊的產(chǎn)業(yè)園類項目可以分割銷售，但對于引入什么樣的產(chǎn)業(yè)、哪些機構可以購買、購買之后的用途等等都會設置限定條件。

（2）工業(yè)用地上公寓等配套建設的比例問題

產(chǎn)業(yè)園改造升級經(jīng)常遇到的一個難題是，業(yè)態(tài)的提升帶來了入園企業(yè)檔次的提升，帶來了員工生活配套跟不上的問題。比如配套的公寓，原來生產(chǎn)線上的產(chǎn)業(yè)工人宿舍標配大多是8人一間，但改造后入園企業(yè)的員工變?yōu)楦呒壍难邪l(fā)技術人員，居住需求就變成了高級人才公寓，有可能改造后的公寓面積會超過產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地政策規(guī)定。

這個難題在國家政策層面已經(jīng)有了突破。2015年，國土資源部、國家發(fā)改委等六部委聯(lián)合發(fā)布的《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》(國土資規(guī)〔2015〕5號)，把工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積的比例由7%大幅調(diào)高到15%。

2、工業(yè)用地上廠房與辦公的“兩套”消防體系難題

工業(yè)廠房改造后變成了研發(fā)辦公產(chǎn)品，雖然設計及施工時可以全部按照研發(fā)辦公樓的標準做，但竣工備案階段消防部門來驗收時，企業(yè)得到的仍然是廠房消防備案通過的通知。這個問題目前還沒有完美的解決方案，可以嘗試向金融機構提供消防部門或者第三方出具的報告，證明廠房改造后符合辦公消防標準。

3、產(chǎn)業(yè)園改造融資難題

相比商改寫或者酒改寫，產(chǎn)業(yè)園改造遇到融資問題更嚴重，金融機構放款額度低、時間短，與產(chǎn)業(yè)園項目的盈利周期和項目投入回收周期不匹配。據(jù)專注于產(chǎn)業(yè)園改造業(yè)務的北京嘉豐達資產(chǎn)管理有限公司相關負責人介紹，目前產(chǎn)業(yè)園投資募集的幾乎全部是美元基金，境外投資者認可產(chǎn)業(yè)園改造的價值，并且能夠承受較長的投資期限。

此外，目前國內(nèi)金融機構對產(chǎn)業(yè)園改造類項目的投資回報形式要求過于局限，仍然秉持“有擔保”、“有兜底”的債權投資的固定收益思維。只有為數(shù)不多的幾家信托公司通過與地產(chǎn)基金合作，通過持有部分園區(qū)股權份額的方式，參與到了產(chǎn)業(yè)園升級改造項目當中。資產(chǎn)收益類產(chǎn)品方面，產(chǎn)業(yè)園改造項目目前僅有嘉實金地八號橋ABS獲批，發(fā)行總金額為4.2億元，產(chǎn)品期限為8年，底層資產(chǎn)為八號橋項目特定面積未來八年的租金收益。

4、產(chǎn)業(yè)園投資退出路徑障礙

產(chǎn)業(yè)園改造類項目通過發(fā)REITs產(chǎn)品實現(xiàn)退出目前看較難，難在底層資產(chǎn)的產(chǎn)權轉移。由于過去的產(chǎn)業(yè)園多存在分割銷售，投資方在收購產(chǎn)業(yè)園項目時，往往收購的是公司而非資產(chǎn)，因此在發(fā)REITs產(chǎn)品時，很難做到資產(chǎn)的嚴格隔離，除非收購方是具有優(yōu)先回購權的管委會平臺公司或者指定機構。

（一）項目投資標準

產(chǎn)業(yè)園項目投資標準同其他商用物業(yè)并無大致不同，項目盈利的關鍵在于是否能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從產(chǎn)業(yè)運營方的角度總結來看，大致有以下幾點選擇標準。

1、市場趨勢預判

城市層面來看，未來一線、準一線和二線城市依舊是產(chǎn)業(yè)園主陣地。在選擇項目時要有明確的產(chǎn)業(yè)定位，并且依照不同地區(qū)的實際發(fā)展狀況，發(fā)展與之相匹配的產(chǎn)業(yè)，注重產(chǎn)城融合。項目周邊交通及配套設施要求良好，且租售市場較為活躍，市場和租金才會有上升的空間。

2、熟悉相關政策

產(chǎn)業(yè)園區(qū)在不同城市有不同的限制和優(yōu)惠政策。從產(chǎn)業(yè)的區(qū)域范圍到產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)準入、稅收優(yōu)惠、企業(yè)孵化政策和企業(yè)注冊便利等，各地均有不同。政策帶有明顯的地域差異性，需注意盡量選擇政策利好的地區(qū)，且產(chǎn)業(yè)不觸及政策紅線。

3、有管理提升空間

從園區(qū)的硬件來看，項目單個體量適當，規(guī)模適中，園區(qū)的證照各項硬件完備、有改造提升空間，且投入的改造成本可控的項目是首選。比如某地產(chǎn)集團旗下地產(chǎn)基金，利用自身資產(chǎn)處置和開發(fā)管理優(yōu)勢，專做產(chǎn)業(yè)園困境資產(chǎn)的收購，保證了項目收購端的低成本。

從園區(qū)的軟件來看，有些收購的老舊廠房仍處于運營狀態(tài)，存在低質(zhì)量的主體客戶和長期的租約，這給提升園區(qū)造成極大阻力，因此在運營過程需要對客戶進行更替和清退，不排除存在有個別長租約客戶無法更替，這也是項目投資價值的判斷標準之一。

4、投資收益判斷

• 內(nèi)部收益率（IRR）和息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA：即扣除利息、所得稅、折舊、及攤銷前的收益）；

• 投資周期在投資機構可以接受的范圍內(nèi)；

• 貸款的可獲得性，提高資金使用效率；

• 資本性支出（Capex）可控；

• 退出的資產(chǎn)回報率（Cap Rate）可期，退出后是否有資金愿意長期持有資產(chǎn)運營。

（二）提升綜合投資能力

實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)價值的最大化提升，除了提高運營管理、明確目標客戶、設置租賃合同提升租金這類基礎做法之外，還包括以下三方面：

一是優(yōu)化交易結構。考量不同項目特點，采用不同交易結構或結構組合，如資產(chǎn)交易／股權交割。設置良好的投資架構能夠降低稅負，從而提高收益率。以境外美國投資為例，可通過設立REITs等多層投資架構手段，達到降低在收益分配及退出時繳納的相關稅負。

二是妥善的融資安排。合理運用杠桿可以提高項目內(nèi)部收益率；妥善安排項目在收購、改造、運營等不同階段的貸款；考慮再融資的可能性，降低資金成本；存在境外貸款的情況下，綜合考慮稅務負擔。

對于境內(nèi)金融機構來說，資金的快速、安全回籠往往是第一考慮要素，這就要求園區(qū)或者資產(chǎn)管理人在設計圖紙的時候就充分考慮招商問題，業(yè)內(nèi)有著長期經(jīng)驗和口碑積累的資產(chǎn)管理人往往在客戶積累上更有優(yōu)勢，從而可以縮短招商周期、加快資金回籠速度。此外，機構在投資的形式上也可以多樣化，因為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營帶來的現(xiàn)金流改善、權益提升將主要體現(xiàn)在權益及資產(chǎn)收益中，機構的投資形式可從貸款和固收為主逐步走向固收+權益，以及固收+權益+資產(chǎn)證券化的多品種、多周期模式。最后，通過做優(yōu)租金回報（5%、6%的Cap Rate）、做大資產(chǎn)包規(guī)模，產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)可以賣給能夠長期持有的機構投資人，比如險資——退出后運營仍然由專業(yè)的資產(chǎn)管理機構負責，險資支付管理費，獲取長期穩(wěn)定的收益。

三是搭建專業(yè)團隊。園區(qū)改造需要搭建有效的租賃和物業(yè)管理團隊；有效協(xié)調(diào)外部專業(yè)機構:法務、財稅、工程等團隊；本土化或有專業(yè)能力的開發(fā)、招商、運營團隊。

（一）運營對資產(chǎn)溢價和增值收益的貢獻

對于產(chǎn)業(yè)園項目來說，相對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身，更稀缺的是具備管理改造能力的專業(yè)運營機構。

產(chǎn)業(yè)園通過長期運營，可以獲得比正常寫字樓回報更高的資產(chǎn)溢價收益，還可以獲得各種增值服務收益，包括直接收益，如通過運營服務平臺提供采購共享服務、電商服務等；投資收益，對園區(qū)的各種企業(yè)進行投資可獲得股權投資收益；間接收益，如通過提升客戶滿意度及忠誠度進而提高租金溢價、通過運營打造行業(yè)標桿獲得品牌溢價。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的收益曲線（下圖）可見，一個園區(qū)運營成熟五年后其資產(chǎn)的增值幅度是最快的。前幾年是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位階段、建設階段，是運營的培養(yǎng)期，資產(chǎn)價值不是很清晰，當其達到客戶穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)清晰的成熟運營期之后，資產(chǎn)價格會迅速提高。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營原則

1、通過運營培養(yǎng)客戶黏性，優(yōu)化招商模式

形成客戶黏性是產(chǎn)業(yè)園運營的最終目標。目前普遍的招商模式為漏斗型招商模式，即通過廣泛的選擇渠道或對接客戶，從中獲取一定比例的意向客戶，最終成功入駐。而做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營可提高已有客戶的認可度和忠誠度，形成口碑宣傳，帶來更多的潛在客戶，對漏斗式招商進行補充。

2、解決客戶需求是核心

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的核心是要解決客戶需求。

（1）最基本需求：生存。要滿足企業(yè)的生存需求，通過政策支持、租金補貼等方式使園區(qū)在租金上具備價格優(yōu)勢，同時及時兌現(xiàn)對企業(yè)的服務承諾，形成高性價比。

（2）第二層需求：歸屬。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營需要形成品牌、打造口碑，為客戶帶來歸屬感和安全感，同時也能夠為其帶來無形的“品牌加持”收益。許多企業(yè)愿意付更高的租金入駐中關村生命科學園，就是因為長期形成的口碑，讓行業(yè)普遍認為在這里的企業(yè)具有良好的發(fā)展前景和可靠的信用。

（3）最高層次需求：成長。企業(yè)客戶除了追求更好的收益回報外，還追求更好的發(fā)展前景。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營要通過整合內(nèi)外資源，搭建產(chǎn)融結合的發(fā)展平臺。

3、全案統(tǒng)籌考慮是關鍵

全案統(tǒng)籌的對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要性遠遠超過對于住宅的重要性。從前期的園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位、規(guī)劃設計、樓宇建設管理，到后面的招商管理、物業(yè)管理、運營管理都需要綜合考慮并協(xié)調(diào)。前期正確的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品樹立，對整個運營環(huán)節(jié)具有非常重要的意義。不同地區(qū)有不同產(chǎn)業(yè)客戶特色，不同行業(yè)屬性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)硬件產(chǎn)品也有很大的區(qū)別，如果產(chǎn)業(yè)方向定位出現(xiàn)偏差，將意味著產(chǎn)品不適合當?shù)氐目腿?，招商運營時期就會非常艱難。

（三）如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營

1、項目定位策略

項目定位要做到有策略，需注意以下幾點：

（1）產(chǎn)業(yè)有前瞻，關注發(fā)展產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營目標是要圍繞5-10年，而不是短期的2、3年，因此在產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位時一定要分析全球宏觀的產(chǎn)業(yè)變化趨勢、產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在城市的產(chǎn)業(yè)變化趨勢和未來發(fā)展規(guī)律，忌過時產(chǎn)業(yè)。另一方面，要注意產(chǎn)業(yè)定位不要過度超前或偏離地區(qū)優(yōu)勢，如人工智能就并不適合三四線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

（2）定位有高度，迎合市場需求：和當?shù)卣芮袦贤?，關注整個區(qū)域的需求增長。同時也切忌過多迎合政府，有時政府目前的產(chǎn)業(yè)定位并不一定符合市場，可能和當前領導班子的風格有關，要“市場和市長”相結合。

（3）項目有亮點，符合市場需求：在市場分析過程中不斷提煉和打造項目亮點，做到有品牌、有主題，符合當?shù)噩F(xiàn)狀，而非照抄照搬或是閉門造車。項目推廣上需注意契合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主題定位，有計劃、有節(jié)奏地推廣。

2、品牌化做到差異化營銷

一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的品牌化首先從各方面的差異來體現(xiàn)，最基本的包括產(chǎn)品、形象、建筑等等，整個推廣營銷的過程中要貫徹這種品牌化的想法，做到差異化營銷。而要形成這樣的差異，核心之處在于理念先行，只有圍繞核心理念，才能構建一系列想法并落地執(zhí)行。

3、有執(zhí)行力的團隊

團隊建設是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營中尤為關鍵的一點。最近幾年產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其是科技園區(qū)的概念火熱，人才稀缺趨勢更為嚴重。一個優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營團隊既要懂產(chǎn)業(yè)又要懂運營、投資，既要有執(zhí)行能力又要有學習能力和創(chuàng)新能力，同時還需有熱情并不斷進取。在園區(qū)運營管理制度體系和人才培養(yǎng)體系的建設中，也需格外注意專業(yè)能力、執(zhí)行力和工作熱情的培養(yǎng)。

4、布局網(wǎng)絡化

在全國不同區(qū)域、不同城市進行廣泛的網(wǎng)絡化布局，能夠分層次滿足客戶需求，并有效降低運營團隊的成本，網(wǎng)羅各種專業(yè)人才。

5、運營互聯(lián)網(wǎng)化

運營互聯(lián)網(wǎng)化能夠方便園區(qū)提高企業(yè)效率、方便員工生活。包括：工作智慧化，通過企業(yè)服務平臺、政府資源平臺、投融資平臺、市場營銷平臺等，幫助企業(yè)持續(xù)發(fā)展；生活智慧化，打造園區(qū)綜合生活服務同一平臺，如移動端APP、消費一卡通等；環(huán)境智慧化，通過智建設能系統(tǒng)如智能照明、智能會議、門禁、訪客出入管理等園區(qū)宜居環(huán)境；運營智慧化，提高運營中心內(nèi)部管理效率，如提供企業(yè)入駐網(wǎng)上申請管理、樓宇信息管理、人員信息管理等，促進園區(qū)高效運行。