產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式,又是地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志,它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣,如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園,以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。近幾年,伴隨新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的連續(xù)低迷,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)和投資新寵,產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

園區(qū)規(guī)劃是勾畫園區(qū)的發(fā)展軌跡,找尋園區(qū)的成長基因。是事半功倍,還是事倍功半,一切盡在規(guī)劃。那么，園區(qū)規(guī)劃到底規(guī)劃什么呢?

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃，既是戰(zhàn)略上的指導(dǎo),也是戰(zhàn)術(shù)上的需要。歸納起來,園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃涵蓋五大方面:產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運(yùn)營規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃。

一、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：明白園區(qū)是干什么的                                           

園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ),只有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰了,其他規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定,在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系。影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的因素,如圖所示。

確定核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的方法:

(1)洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略,了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擁有的產(chǎn)業(yè)資源,劃出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍,即園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)。

(2)研究國家產(chǎn)業(yè)政策,看哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家重點(diǎn)鼓勵的,哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家明確限制的,對劃出的園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小集中。

(3)研究國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢與行業(yè)市場發(fā)展情況,掌握意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場潛力和市場風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢,看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。這當(dāng)中千萬不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調(diào)研,不能讓產(chǎn)業(yè)園一上馬,就遭遇產(chǎn)能過剩的問題,或者面臨極其慘烈的市場競爭。

光伏產(chǎn)業(yè)本是一個(gè)不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè),也享受國家的扶植政策,但受國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)立項(xiàng)過熱的影響,導(dǎo)致出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象,很多光伏產(chǎn)業(yè)基地遭受沖擊。前車之鑒,園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃必須小心避免“踩雷”。

(4)根據(jù)各方面的研究分析情況,聚焦某個(gè)或某幾個(gè)產(chǎn)業(yè),將其作為園區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。

(5)針對核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),分析上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況,為制定招商策略奠定基礎(chǔ)。此外,還要明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量,例如服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)、社會機(jī)構(gòu)等。

實(shí)際上,園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位是從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項(xiàng)指標(biāo)上尋找交集。

此外,園區(qū)核心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的公共關(guān)系資源(產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源)也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中,經(jīng)常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識,例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅)分析、 PESTLE(政治、經(jīng)濟(jì)、社會文化、技術(shù)、法律、環(huán)境)宏觀環(huán)境分析等,運(yùn)用這此細(xì)記能夠?qū)忢槙车卣业疆a(chǎn)業(yè)方向,更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，以彌補(bǔ)園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的短板。

二、建設(shè)與建筑規(guī)劃：知曉為客戶提供給什么樣的空間載體                       

園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面:園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃,雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司來進(jìn)行規(guī)劃,但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度,為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些

創(chuàng)新型、前瞻性的建議,十分必要。

(1)建設(shè)規(guī)劃。大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃,要從城市土地使用與空間布局、市政配套,以及產(chǎn)業(yè)分布上著手,著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套,規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。

(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位,確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套,不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異,比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠(yuǎn),工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。

(3)工程規(guī)劃。明確先建什么?后建什么?不要小看工程規(guī)劃,它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān),如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展,就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問題,甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

三、招商規(guī)劃：用畢其功于一役的策劃贏得客戶                   

園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實(shí)操的策劃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃,沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行,一切都是虛談。招商規(guī)劃內(nèi)容包括:目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度,等等。

在招商規(guī)劃中,尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵,而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度。

園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性,需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn),除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。

招商/營銷策略需要與時(shí)俱進(jìn),充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進(jìn)行合理的營銷整合。

很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對招商制度的健全完善,尤其是那些地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū),恰恰會因這一點(diǎn)而大大影響招商績效。

四、園區(qū)營銷規(guī)劃：學(xué)會“放長線，釣大魚”                       

園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括:物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式,等等。

運(yùn)營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板,個(gè)中原因很多,有的因?yàn)轫?xiàng)目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主,不考慮長線的園區(qū)運(yùn)營管理;有的因?yàn)槿狈@區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),不清楚園區(qū)運(yùn)營管理的核心內(nèi)容;有的因?yàn)殡m然了解基本的園區(qū)運(yùn)營管理內(nèi)容,但不想投入太多的人力、財(cái)力和精力去做實(shí)內(nèi)容就像一個(gè)樓盤賣出去后,它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認(rèn)可與好評,能否提升物業(yè)價(jià)值,看的就是園區(qū)的運(yùn)營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。

如果園區(qū)有計(jì)劃地進(jìn)行品牌拓展、復(fù)制經(jīng)營,需要有一套成熟完善的運(yùn)營管理模式和好的品牌形象。

五、園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃：用量化指標(biāo)來自省                       

園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容:

一是園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),是對園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營狀況測算與考量,并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整,這主要涉及業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財(cái)務(wù)盈利自力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

二是園區(qū)經(jīng)營指標(biāo),是衡量一個(gè)園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo),括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上企業(yè)數(shù)量,等等。就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)比較真實(shí)地體現(xiàn)一個(gè)園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會濟(jì)效益。

園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)可以搜尋、參照行業(yè)數(shù)字指標(biāo)進(jìn)行推算,例如軟件可參照國內(nèi)軟件行業(yè)人均產(chǎn)值測算園區(qū)總產(chǎn)值、二三線城市的綜合型業(yè)園可參照一二線城市知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)的單位辦公面積的產(chǎn)值推算自家指標(biāo),等等。

有的園區(qū)邊建設(shè)、邊招商、邊運(yùn)營,園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整,這調(diào)整只要在一個(gè)合理的范圍內(nèi),就屬于正?，F(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大臉,必須三思而后行,因?yàn)檫@意味著對前期工作的否定,也是對先進(jìn)客戶的不負(fù)責(zé)任,甚至對園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運(yùn)營都產(chǎn)生大負(fù)面影響。

大型園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃,必須從全局出發(fā),兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展,在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局商業(yè)配套與公共設(shè)施配套,以及園區(qū)發(fā)展預(yù)留空間上都要有開放的、長遠(yuǎn)的建設(shè)理念和持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。

園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位,只不過規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何,取決于規(guī)劃意識與態(tài)度,也取決于做規(guī)劃的團(tuán)隊(duì)及個(gè)人的能力水平。