2017年中央一號文件首次提出田園綜合體這個概念，提出要支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業(yè)綜合開發(fā)、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。田園綜合體模式，賦予了農民及其從事的產業(yè)自主“造血”的功能，是貧困農戶脫貧致富的一條新路子。

一、解讀田園綜合體

01、闡述田園綜合體

田園綜合體是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運營，形成的是一個新的社區(qū)與生活方式，是企業(yè)參與、農業(yè)+文旅+地產的綜合發(fā)展模式。

02、田園綜合體的特征

以產業(yè)為基礎：田園綜合體以農業(yè)為基礎性產業(yè)，企業(yè)承接農業(yè)，以農業(yè)產業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農業(yè)產業(yè)，尤其是現(xiàn)代農業(yè)，形成當地社會的基礎性產業(yè)。

以文化為靈魂：田園綜合體要把當地世代形成的風土民情、鄉(xiāng)規(guī)民約、民俗演藝等發(fā)掘出來，讓人們可以體驗農耕活動和鄉(xiāng)村生活的苦樂與禮儀，還原村子原貌，開發(fā)一個“本來”的村子。

以體驗為活力：將農業(yè)生產、農耕文化和農家生活變成商品出售，讓城市居民身臨其境體驗農業(yè)、農事，滿足愉悅身心的需求，形成新業(yè)態(tài)。

創(chuàng)新鄉(xiāng)村消費：旅游業(yè)可作為驅動性的產業(yè)選擇，帶動鄉(xiāng)村社會經濟的發(fā)展，一定程度地彌合城鄉(xiāng)之間的差距。而解決物質水平差距的辦法，是創(chuàng)造城市人的鄉(xiāng)村消費。

城鄉(xiāng)互動：解決文化差異問題的有效途徑，是城鄉(xiāng)互動。田園綜合體正是一種實現(xiàn)城市與鄉(xiāng)村互動的一種商業(yè)模式。關于城鄉(xiāng)互動，最直接的方法，就是在空間上把城市人和鄉(xiāng)村人“攪合”在一起，在行為上讓他們互相交織。文化得以彌合，才是人的城市化。

二、田園綜合體結構體系

在新型城鎮(zhèn)化構架下，田園綜合體實際上是由五個部分構成：景觀吸引核、休閑聚集區(qū)、農業(yè)生產區(qū)、居住發(fā)展帶、社區(qū)配套網。

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01、景觀吸引核

景觀吸引核是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在，是田園綜合體打造的關鍵。田園綜合體通常位于地形豐富多變、景觀資質良好的地段，往往依托觀賞型農田、瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區(qū)，濕地風光區(qū)，水際風光區(qū)等等?？梢允褂稳松砼R其境的感受田園風光和自然美景，使游人放松身心、體會農業(yè)魅力。

02、休閑聚集區(qū)

休閑聚集區(qū)，是為滿足由核心吸引物帶來客源的各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產品體系，實際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集(Mall構架的游憩方式)。主要包括農家風情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等)、鄉(xiāng)村風情活動場所(特色商街、主題演藝廣場等)、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉(xiāng)村風情活動，享受休閑農業(yè)帶來的樂趣。

03、農業(yè)生產區(qū)

生產區(qū)通常選在土壤、氣候條件良好，有灌溉和排水設施的土地上，主要的基礎生產項目為：農作物生產、果樹、蔬菜、花卉園藝生產、畜牧業(yè)、森林經營、漁業(yè)生產等。生產區(qū)主要引入現(xiàn)代農業(yè)科技開展循環(huán)農業(yè)、農業(yè)創(chuàng)意和農業(yè)體驗并實現(xiàn)農產品的有效流通。

同時還可以開展生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科普教育示范、農業(yè)科技示范等項目。通過濃縮的典型科技農業(yè)和農業(yè)傳統(tǒng)知識的推廣，向游人展示農業(yè)獨具魅力的一面，增強游人的農業(yè)意識，加深對農業(yè)的了解。

04、居住發(fā)展帶

居住發(fā)展帶，是田園綜合體邁向城鎮(zhèn)化結構的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動農業(yè)產業(yè)與休閑產業(yè)發(fā)展，形成以農業(yè)為基礎，休閑為支撐的泛休閑農業(yè)產業(yè)，通過產業(yè)融合與產業(yè)聚集，形成人員聚集，形成農民城鎮(zhèn)化居住、產業(yè)人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居住(二居所)、外來度假居住(三居所)等五類人口相對集中居住，從而形成了依托休閑農業(yè)產業(yè)的城鎮(zhèn)人口以及為此建設的居住社區(qū)，構建了城鎮(zhèn)化的核心基礎。

05、社區(qū)配套網

社區(qū)配套網，是田園綜合體必須具備的城鎮(zhèn)化支撐功能。服務于農業(yè)、休閑產業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產業(yè)配套。而與此結合，服務與居住需求的居民，同樣需要金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等公共服務。由此，形成了產城一體化的公共配套網絡。

三、田園綜合體的發(fā)展思路

01、田園綜合體開發(fā)思路

打造田園綜合體，就是要深度挖掘鄉(xiāng)村特色資源，倡導低碳、生態(tài)等科學理念，以鄉(xiāng)村旅游資源與土地為基礎，以鄉(xiāng)村旅游休閑為脈絡，以休閑商業(yè)為配套，以鄉(xiāng)村休閑地產為核心，以高品質服務為保障，對項目地進行綜合開發(fā)，把鄉(xiāng)村打造成一個“島式圈層”結構的田園綜合體，滿足政府、企業(yè)、居民、鄉(xiāng)村旅游者等多方需求。

02、田園綜合體發(fā)展結構

最外圍圈層——鄉(xiāng)村資源和鄉(xiāng)村土地，主要是農業(yè)產業(yè)聚集區(qū)，如漁業(yè)、采摘林業(yè)等;中間圈層——休閑商業(yè)項目，主要指為鄉(xiāng)村居民和鄉(xiāng)村旅游者提供服務，具有多重功能的商業(yè)配套設施，如提供餐飲、娛樂、休閑服務的商業(yè)街、酒店集群等;核心圈層——鄉(xiāng)村休閑地產，主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產、居住小區(qū)、產權式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產，如鄉(xiāng)村景觀地產、鄉(xiāng)村度假地產、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產、鄉(xiāng)村主題地產等;鄉(xiāng)村旅游休閑則是串起各個圈層的連接線。

值得注意的是，“島式圈層”結構的田園綜合體各個圈層之間并不是機械的，針對不同的鄉(xiāng)村本底，各個圈層有不同的開發(fā)方向和主題，從而形成各具特色的田園綜合體。

03、田園綜合體運作思路

首先以鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村土地為資源點，鄉(xiāng)村不僅有豐富的土地資源，還有以鄉(xiāng)村景觀為代表的自然資源、以建筑、文化、民族等為代表的人文資源、以人與人交往、鄉(xiāng)村生活方式為代表的社會資源，這些資源構成了田園綜合體的本底資源;其次以鄉(xiāng)村旅游休閑(主要是指鄉(xiāng)村旅游休閑產品的合理組合)為吸引點，引爆田園綜合體目標市場，對鄉(xiāng)村資源進行合理開發(fā)，打造不同類型、不同規(guī)模、不同層次的鄉(xiāng)村旅游產品，使其成為吸引點;再次以鄉(xiāng)村休閑商業(yè)項目為支撐點，為鄉(xiāng)村旅游者和居民提供配套商業(yè)服務，完善服務體系;最后以鄉(xiāng)村休閑地產為核心贏利點，取得相應回報。

四、田園綜合體的打造策略

01、基礎+資源點——鄉(xiāng)村旅游資源和土地

鄉(xiāng)村旅游資源(泛鄉(xiāng)村旅游資源包含了人工打造的鄉(xiāng)村旅游資源)，決定了項目地鄉(xiāng)村旅游產品開發(fā)的核心導向。土地資源決定了田園綜合體的規(guī)模，影響著鄉(xiāng)村旅游產品的配比結構。

根據“島式圈層”田園綜合體的開發(fā)模式，鄉(xiāng)村旅游資源和鄉(xiāng)村土地為最外圍圈層，通過運用合理的綜合開發(fā)手段，以農業(yè)深層次開發(fā)(如循環(huán)農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、生態(tài)農業(yè))和農業(yè)規(guī)?；l(fā)展為主，輔以農產品加工銷售、科研、教育、醫(yī)療、培訓等其它產業(yè)，并形成產業(yè)間的聯(lián)動。此外，項目地在發(fā)展農業(yè)的同時，還可以發(fā)展以當地農作物為主的創(chuàng)意農業(yè)，并適時開展農業(yè)觀光、體驗、休閑、度假等鄉(xiāng)村旅游項目。

02、主導/脈絡+吸引點——鄉(xiāng)村旅游休閑

鄉(xiāng)村旅游休閑功能是田園綜合體開發(fā)的主導，在其主導下，合理的開發(fā)與之相適應的不同類型、不同層次、不同規(guī)模的鄉(xiāng)村旅游產品，使其成為整個田園綜合體的重要吸引點，撬動鄉(xiāng)村旅游市場。同時，各個鄉(xiāng)村旅游休閑項目之間通過有機組合而成若干條旅游線將扮演重要連接線的角色，串聯(lián)起田園綜合體的各個圈層。

鄉(xiāng)村旅游休閑項目可融合鄉(xiāng)村觀光、游樂、休閑、運動、體驗、度假、會議、養(yǎng)老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開設休閑垂釣、農場動物園、采摘、農事體驗等鄉(xiāng)村旅游項目。在具體開發(fā)中，可根據各自地脈、文脈等具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能，形成各具特色的鄉(xiāng)村旅游休閑項目，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展。

03、配套+支撐點——休閑商業(yè)項目

結合鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢，可分期、分步、合理的建設生態(tài)化鄉(xiāng)村休閑度假酒店、鄉(xiāng)村特色商業(yè)街、鄉(xiāng)村MALL等商業(yè)設施，作為田園綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合性的體現(xiàn)生活、休閑、購物、娛樂等多項功能，為整個區(qū)域提供較高品質的服務。

04、核心+贏利點——鄉(xiāng)村休閑地產

鄉(xiāng)村休閑地產，以生態(tài)化的鄉(xiāng)村環(huán)境為導向來打造，主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產、居住小區(qū)、產權式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產。適合開發(fā)的鄉(xiāng)村休閑地產可大致分為：鄉(xiāng)村景觀地產、鄉(xiāng)村度假地產、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產、鄉(xiāng)村主題地產如創(chuàng)意地產、民俗地產、酒莊等多種類型，并可融入低碳、環(huán)保、節(jié)能、科學、效益高等現(xiàn)代化理念。鄉(xiāng)村休閑地產是田園綜合體開發(fā)的最核心板塊，是贏利的核心所在。

五、田園綜合體的綜合產業(yè)價值鏈演化

田園綜合體產業(yè)鏈的擴展與構建是農業(yè)核心競爭力的物質基礎。其重點內容是綜合體內的生產與加工業(yè)轉型升級，服務業(yè)豐富發(fā)展，在農業(yè)生產、農產品加工、服務業(yè)緊密融合的基礎上再派生新產業(yè)。因此，綜合體產業(yè)鏈擴展既要高度重視三次產業(yè)鏈的高端性，又要強調經濟效益、社會效益、生態(tài)效益與資源效益的全面性。

01、田園綜合體的綜合產業(yè)體系構建

田園綜合體的主題定位與功能開發(fā)對產業(yè)鏈擴展也有特定的要求與限定。在產業(yè)規(guī)模、技術水平、公共服務平臺、科研力量和品牌積累等方面具有一定比較優(yōu)勢的基礎上，借鑒國際產業(yè)集群演化與整合趨勢，對照農業(yè)價值鏈演化規(guī)律，依據產業(yè)補鏈、伸鏈、優(yōu)鏈的需要，形成綜合產業(yè)鏈?？梢孕纬砂ê诵漠a業(yè)、支持產業(yè)、配套產業(yè)、衍生產業(yè)四個層次的產業(yè)群：

核心產業(yè)是指以特色農產品和園區(qū)為載體的農業(yè)生產和農業(yè)休閑活動;

支持產業(yè)是指直接支持休閑農產品的研發(fā)、加工、推介和促銷的企業(yè)群及金融、媒體等企業(yè);

配套產業(yè)則是為創(chuàng)意農業(yè)提供良好的環(huán)境和氛圍的企業(yè)群，如旅游、餐飲、酒吧、娛樂、培訓等等;

衍生產業(yè)是以特色農產品和文化創(chuàng)意成果為要素投入的其他企業(yè)群。各產業(yè)之間相互帶動、推動關系，具體產業(yè)引擎模式結構如下圖所示

02、產業(yè)延伸與互動模式設計

將各產業(yè)進行融合、滲透，拓展田園綜合體的產業(yè)鏈，形成以市場為導向，以農村的生產、生活、生態(tài)為資源，將農產品與文化、休閑度假、藝術創(chuàng)意相結合，以提升現(xiàn)代農業(yè)的價值與產值，創(chuàng)造出優(yōu)質農產品，拓展農村消費市場和旅游市場。休閑農業(yè)具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的重點，是現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展演變的新趨勢。

通過各個產業(yè)的相互滲透融合，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術、農業(yè)技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現(xiàn)代農業(yè)原有的研發(fā)、生產、加工、銷售產業(yè)鏈。

在休閑農業(yè)產業(yè)體系中，一二三產業(yè)互融互動，傳統(tǒng)產業(yè)和現(xiàn)代產業(yè)有效嫁接，文化與科技緊密融合，傳統(tǒng)的功能單一的農業(yè)及加工食用的農產品成為現(xiàn)代休閑產品的載體，發(fā)揮著引領新型消費潮流的多種功能，開辟了新市場，拓展了新的價值空間，產業(yè)價值的乘數效應十分顯著。