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產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融服務(wù)的本質(zhì)探索
來源：未知 日期：2018-11-28 點(diǎn)擊：次
隨著越來越多社會(huì)資本介入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)使得早政府對園區(qū)的單純的政策融資方式支持逐漸被更加市場化的運(yùn)作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，傳統(tǒng)的地產(chǎn)金融產(chǎn)品難以支撐產(chǎn)業(yè)園區(qū)長周期資金需求，園區(qū)金融服務(wù)的思維需要進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的差異
近年來，在住宅為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場，白銀時(shí)代已成行業(yè)普遍，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤增長點(diǎn)。隨著樓市政策越來越嚴(yán)苛，傳統(tǒng)住宅、商辦類項(xiàng)目受到限制，房企拿地難度加大，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為企業(yè)獲得資源的有效途徑。然而產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要長期的投入，開發(fā)難度大。綜合來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在融資、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)均與傳統(tǒng)地產(chǎn)有明顯差異。
1.在土地獲取和規(guī)劃建設(shè)方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更關(guān)注當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策規(guī)劃。由于物業(yè)形態(tài)、開發(fā)目的的不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在土地獲取方面需要考慮的因素比傳統(tǒng)地產(chǎn)更為復(fù)雜，更注重區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦和政策規(guī)劃等因素。傳統(tǒng)地產(chǎn)以區(qū)位和價(jià)格作為最主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，選擇好的地段，項(xiàng)目已經(jīng)成功了一半。而對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，一般體量較大且多數(shù)位于目前基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件相對較差的新城區(qū)，其目標(biāo)是促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展，因此更多考慮區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人才資源等因素。
2. 在銷售和運(yùn)營管理方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營服務(wù)體系搭建。對于大部分有區(qū)位優(yōu)勢的住宅來說，終端客戶為個(gè)人，在當(dāng)?shù)厥袌鰺岫容^好的情況下，只要做好宣傳推廣，即可快速去化完成銷售目標(biāo)；銷售的終結(jié)也是整個(gè)項(xiàng)目的終結(jié)不存在后續(xù)運(yùn)營管理問題。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，其最終用戶是一家家企業(yè)，在招商過程中形成產(chǎn)業(yè)鏈的整合是非常重要的?，F(xiàn)實(shí)情況中，不同的園區(qū)項(xiàng)目具有吸引不同產(chǎn)業(yè)的地緣優(yōu)勢，不同產(chǎn)業(yè)又需要不同的產(chǎn)業(yè)配套。對于沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的開發(fā)商來說，在短時(shí)間內(nèi)完成產(chǎn)業(yè)配套的整合是很難實(shí)現(xiàn)的，完成以后又很難在不同地塊中復(fù)制。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商對地塊區(qū)位和開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力都有更高的要求。在園區(qū)完成招商后，還需要為入園企業(yè)提供運(yùn)營管理后續(xù)服務(wù)，這對園區(qū)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營管理能力提出了更高的要求。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融服務(wù)的本質(zhì)探索
傳統(tǒng)金融產(chǎn)品難以滿足園區(qū)資金需求
早期設(shè)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)多屬于地方政府主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)，盡管也有很大的資金短缺問題，但得到政府給予的大量政策性扶持，如上市指標(biāo)和政策性貸款支持、土地一級開發(fā)反哺等，極大增強(qiáng)了園區(qū)建設(shè)的投融資能力。然而，隨著越來越多社會(huì)資本介入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和土地一級開發(fā)市場的規(guī)范化，單純的政策支持逐漸被更加市場化的運(yùn)作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，融資問題成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為棘手的問題。
傳統(tǒng)的地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要源于債權(quán)型融資思維，通過資產(chǎn)抵押 / 質(zhì)押等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控；由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)貸款成數(shù)低、產(chǎn)權(quán)期限短、租金收益低等原因，開發(fā)貸、按揭、經(jīng)營性物業(yè)貸等傳統(tǒng)融資產(chǎn)品難以滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的資金需求。傳統(tǒng)債權(quán)融資周期與產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利周期不匹配。一般來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資周期長，資金回收慢。首先，項(xiàng)目規(guī)模龐大，建設(shè)期間需要大量資金注入，建成后又需要較長時(shí)間才能完成產(chǎn)業(yè)招商和后期運(yùn)營服務(wù)。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)時(shí)間相對較短，項(xiàng)目收入大部分來自園區(qū)的長期出租運(yùn)營，而非傳統(tǒng)地產(chǎn)的一次性銷售，這使得園區(qū)的資金回收周期較傳統(tǒng)地產(chǎn)更長。依據(jù)國內(nèi)大多數(shù)銀行的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的項(xiàng)目開發(fā)貸款多以中短期貸款為主，額度難以覆蓋園區(qū)整體開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營成本，且后期需要一次性還本付息，這與園區(qū)長期持有運(yùn)營的發(fā)展模式不匹配。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融服務(wù)的本質(zhì)探索
由融資思維向投資思維的轉(zhuǎn)變
如上所述，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨資金占用量大、投資回收期長、物業(yè)屬性特殊等局限性，難以通過傳統(tǒng)的債權(quán)融資渠道獲得足夠的資金支持。由于具有開發(fā)經(jīng)營時(shí)間長、合理運(yùn)營后收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)當(dāng)選擇能夠提供長周期穩(wěn)定資金的融資模式。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加快多元化融資步伐，金融機(jī)構(gòu)在為園區(qū)開發(fā)企業(yè)提供金融服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從債權(quán)性融資思維向權(quán)益性融資思維轉(zhuǎn)變。綜合來看，結(jié)合前述分析和當(dāng)前金融環(huán)境，未來可供企業(yè)選擇的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融服務(wù)創(chuàng)新型模式包括園區(qū)開發(fā)股權(quán)投資、園區(qū)資產(chǎn)證券化等。
通過股權(quán)投資基金，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的輕資產(chǎn)化運(yùn)作傳統(tǒng)的地產(chǎn)基金在國內(nèi)已經(jīng)歷多年，受銀行信貸偏好和金融環(huán)境影響，多數(shù)基金均以債權(quán)投資為主。與債權(quán)投資不同，股權(quán)投資周期更長，注重被投資企業(yè)未來的發(fā)展前景與資本增值，通過參與企業(yè)經(jīng)營管理及重大運(yùn)營決策當(dāng)中與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具備良好資產(chǎn)管理能力的股權(quán)投資基金，能夠更好地匹配產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)長周期的資金需求；此外，權(quán)投資基金方在園區(qū)開發(fā)投資之外，多數(shù)還會(huì)介入到各種新興產(chǎn)業(yè)的投資，能夠更好地匹配園區(qū)發(fā)展在先期開發(fā)和后期運(yùn)營管理上的資金需求，是園區(qū)開發(fā)更好的合作方向。
通過資產(chǎn)證券化方式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)的可持續(xù)運(yùn)營任何重資產(chǎn)運(yùn)營都需要找到一種合適的退出路徑。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來說，當(dāng)一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)作相對成熟的時(shí)候，可以考慮通過基金并購的方式實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營的轉(zhuǎn)變，即將收益穩(wěn)定的長期持有物業(yè)從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來，通過資產(chǎn)證券化（包括ABS、REITs 等）方式回收資金，繼續(xù)用于其他園區(qū)開發(fā)。這種操作模式一方面可以提高園區(qū)運(yùn)營商的資金使用效率，加快其規(guī)?；瘮U(kuò)張步伐，另一方面還可以通過基金分紅獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長期收益。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融服務(wù)的本質(zhì)探索
綜上所述，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商要改變發(fā)展思路，從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，要一手抓產(chǎn)業(yè)、一手抓金融，打造產(chǎn)業(yè)、金融、園區(qū)相互融合的生態(tài)系統(tǒng)，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與物業(yè)回報(bào)所帶來的長期資本增值。