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產(chǎn)業(yè)園區(qū)為什么一定要走 “產(chǎn)業(yè)+基金”這條路
來源：未知 日期：2018-11-15 點擊：次
導語：隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)要求園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集群的效應，依靠龍頭企業(yè)的聯(lián)動效應，使產(chǎn)業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)像緊緊咬合的齒輪一樣，滾動循環(huán)，形成一個有效的生態(tài)鏈，使得入園的企業(yè)能夠生長在一片可持續(xù)發(fā)展的滋養(yǎng)沃土上。
過往的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，是傳統(tǒng)的“基地+基金”的概念，即指在提供辦公場地、設(shè)施等基礎(chǔ)物理空間外，為入駐的企業(yè)提供成長中各個階段所需的投資服務。但隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整轉(zhuǎn)型、優(yōu)化升級，不管是企業(yè)還是市場都對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營提出了更高的要求，進化成了“產(chǎn)業(yè)+基金”的模式，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅要形成一個產(chǎn)業(yè)集群的效應，還要在這個集群的共性認知上，形成一個著實有效的資本投資機制。
在中國住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)觸碰到“天花板”，呈現(xiàn)下滑的發(fā)展態(tài)勢下，國家及時喊出了“服務實體經(jīng)濟”的口號，使得一直默默無聞、低頭耕耘的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一下子就被推上了輿論的風口浪尖，成為撬動內(nèi)需、促進國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的有力杠桿。一時間，住宅地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、基金大鱷等紛紛沖入了這股大浪潮中，或開發(fā)、或注資、或運營，一度使一些在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域低調(diào)了十余年的老牌企業(yè)都成為行業(yè)頂禮膜拜、爭相研究模仿的時代樣本。
可是時代更迭交替的快，榜樣的力量也正在經(jīng)受著考驗，隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)對園區(qū)的要求不再只是停留在“基地+基金”層面，不再僅僅滿足于辦公設(shè)施物理空間、人力培訓、法律咨詢、商標申報等基礎(chǔ)服務的提供，以及成長中各個階段所需要的租金入股、PE退出等投資支持，還要求園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集群的效應，依靠龍頭企業(yè)的聯(lián)動效應，使產(chǎn)業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)像緊緊咬合的齒輪一樣，滾動循環(huán)，形成一個有效的生態(tài)鏈，使得入園的企業(yè)能夠生長在一片可持續(xù)發(fā)展的滋養(yǎng)沃土上。
所以，以往那些僅僅是依靠一級土地開發(fā)、二級園區(qū)物業(yè)租售等商業(yè)模式賺取經(jīng)濟利潤的產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)商們，發(fā)展空間將越來越閉仄。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營離不開“重資產(chǎn)”，沒有物理空間的承載，園區(qū)后期的運營服務也就變成了空話，但是一旦“重資產(chǎn)”，就勢必繞不開“資金”來源的話題。
這其中兩種模式最為常見：一種是快速建廠房、通過強大的招商團隊快速去化，實現(xiàn)品牌擴張，畢竟沒有足夠的市場占有率，也就沒有了行業(yè)地位，進而喪失了話語權(quán)；另一種是靠住宅配套建設(shè)開發(fā)所獲得的資金不斷供血產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營。
也許就是因為“重資產(chǎn)”資金的桎梏，使得很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)商的模式被詬病，始終擺脫不了“地產(chǎn)開發(fā)”牟利的嫌疑。但隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的競爭日益加劇，就“前端”的園區(qū)建設(shè)速度、規(guī)模來看是拼不過財大氣粗的住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)商只能在“后端”的運營服務上不斷地深化創(chuàng)新，衍生價值。畢竟比起住宅開發(fā)企業(yè)這些門外漢們，產(chǎn)業(yè)園區(qū)商還是具有對“產(chǎn)業(yè)”屬性的深刻認知和把控力的。
“產(chǎn)業(yè)+基金”是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的主要方向和趨勢。產(chǎn)業(yè)是核心，是基礎(chǔ)，優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)層面要符合市場或產(chǎn)業(yè)需求，有必要進行合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)們通過十余年的深耕細作，已經(jīng)對熟悉的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的成長機理、發(fā)展特性、分化組織等方面積累了足夠的經(jīng)驗，所以能夠迅速對區(qū)域市場做出反應，哪些區(qū)域適合哪些產(chǎn)業(yè)，或者哪些產(chǎn)業(yè)中的哪些環(huán)節(jié)存在增值潛力，規(guī)避了后期“孵化”過程中產(chǎn)生的投融資風險，使得一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目呈現(xiàn)良性發(fā)展的狀態(tài)。而且通過后期孵化運營、產(chǎn)業(yè)投資帶來的豐厚經(jīng)濟利益，也成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌擴張的破題之路。
講到這里，很多人也許會問，產(chǎn)業(yè)園區(qū)“孵化企業(yè)”跟“孵化產(chǎn)業(yè)”到底本質(zhì)區(qū)別在哪兒？因為在我們的固有思維里，孵化產(chǎn)業(yè)鏈的終端不還是在孵化企業(yè)嗎，為什么非要說是孵化產(chǎn)業(yè)，戴那么大頂帽子？舉個例子，過去產(chǎn)業(yè)園區(qū)在孵化器的功能上，著重點是如何將一個入園的小企業(yè)通過各種服務媒介一路扶搖直上到上市企業(yè)這個終極目標，然后從中分享企業(yè)成長過程中的資本增值。而“孵化產(chǎn)業(yè)”是指，比如說我們看重一個入園的文創(chuàng)類企業(yè)的原創(chuàng)“IP”，通過這個IP衍生出一系列內(nèi)容，比如以“IP”為源頭的電影、話劇、培訓、游戲等各種衍生品，這些衍生品個個都是增值點，隨之衍生品市場力越強就越具產(chǎn)業(yè)共性，進而就使得園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚效應凸顯。
說完了產(chǎn)業(yè)，我們再來談談基金，為了進一步突出“孵化器”的功能，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)商默默轉(zhuǎn)化成了“投資商”的角色，從最前期對入園企業(yè)的租金入股、股權(quán)投資到PE退出等階段性的投資行為，演變成了今天貼近市場前瞻性需求和科技研發(fā)技術(shù)的前沿，準確把脈地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的著力處，培育出特色優(yōu)勢性產(chǎn)業(yè)，進而通過分享產(chǎn)業(yè)中各個環(huán)節(jié)的紅利來獲得資本增值，也就是從產(chǎn)業(yè)園單個企業(yè)的“資金扶持”到產(chǎn)業(yè)園整個產(chǎn)業(yè)孵化的升級轉(zhuǎn)型，使得資金扶持不再是工具，而是推動整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。
這種形式的園區(qū)操作含金量很高，既要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)商對所集聚的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的可持續(xù)經(jīng)濟效應有足夠的把握和理論依據(jù)，通俗來講，就是專業(yè)度；又要求對投資機制及架構(gòu)的設(shè)計具有嚴謹?shù)乃悸泛涂茖W論證，使得金融手段的操作能夠貫穿園區(qū)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)運營至資產(chǎn)證券化的全產(chǎn)業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。綜上所述，也就是說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)商要改變發(fā)展思路，要從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，要一手抓產(chǎn)業(yè)、一手抓金融，進而分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與物業(yè)回報所帶來的長期資本增值。
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