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園區(qū)運(yùn)營服務(wù):“舉重若輕”勝似“避重就輕”
來源：未知 日期：2018-04-23 點(diǎn)擊：次
經(jīng)濟(jì)形勢壓力下，重資產(chǎn)模式已成為眾多地產(chǎn)企業(yè)欲罷不能的包袱，國內(nèi)主流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商正處在轉(zhuǎn)型的岔口，何去何從已經(jīng)成為了一項(xiàng)復(fù)雜的課題。與此同時(shí)，運(yùn)營服務(wù)輸出、創(chuàng)新孵化、基金杠桿、合作開發(fā)等輕資產(chǎn)發(fā)展模式層出不窮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看似一片藍(lán)海，其實(shí)蘊(yùn)藏機(jī)會(huì)的同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。
運(yùn)營服務(wù)是后地產(chǎn)時(shí)代的變現(xiàn)通道
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給過剩，庫存難消化已經(jīng)成為行業(yè)的共識，增量時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，盤活存量和提高資產(chǎn)質(zhì)量成為亟待研究的課題。增量時(shí)代向存量時(shí)代的過渡，地產(chǎn)商所面臨的就是如何在賺錢的基礎(chǔ)上解決持續(xù)賺錢的問題。產(chǎn)品出租和出售是目前地產(chǎn)商主要的變現(xiàn)通道，然而土地供給減少，資金來源緊缺，企業(yè)客戶有限成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商難以突破的集體桎梏，未來此方面的業(yè)績支撐將逐漸勢弱。
在此環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)地位逐漸凸顯，國內(nèi)億達(dá)中國、光谷聯(lián)合、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城等企業(yè)以客戶為中心，深諳園區(qū)服務(wù)重要性，提前布局，已然一騎絕塵。華夏幸福提出技術(shù)商業(yè)化，搭建全國化科技成果轉(zhuǎn)化平臺，緊隨其后。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)能力不僅是招商和提升客戶粘性的手段，更是擴(kuò)大企業(yè)盈利渠道的制勝法門。以億達(dá)為例，通過打造集項(xiàng)目選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、代建管理、招商運(yùn)營、物業(yè)管理增值服務(wù)于一體的“運(yùn)營服務(wù)包”，已經(jīng)將客戶從園區(qū)內(nèi)擴(kuò)展到全國各地政府、其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商。到2015年底，億達(dá)中國將版圖擴(kuò)展到上海、深圳、杭州、蘇州、長沙等地，接受委托運(yùn)營商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目11個(gè)，運(yùn)營管理面積140萬平米，提供咨詢服務(wù)項(xiàng)目7個(gè)，獲得運(yùn)營管理收入2548.2萬元、實(shí)現(xiàn)業(yè)績1238萬元。
發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)的長尾價(jià)值洼地
開發(fā)商在運(yùn)營服務(wù)集成方面很多都基于自身的基因，形式和內(nèi)容可能多種多樣，但是這并不是企業(yè)在服務(wù)方面故步自封的原因。未來是開放的競爭環(huán)境，更充滿了未知，這給予了企業(yè)無限的發(fā)展空間，除了傳統(tǒng)的物業(yè)、運(yùn)營服務(wù)外，圍繞著全產(chǎn)業(yè)鏈和全生命周期將大有可為。
圍繞產(chǎn)業(yè)鏈提供服務(wù)，意味著企業(yè)集成優(yōu)勢的運(yùn)營服務(wù)資源，將服務(wù)對象在產(chǎn)業(yè)鏈上無限延伸，對客戶來說，可以在某一產(chǎn)業(yè)形成集聚，形成上下游互補(bǔ)，協(xié)同合作的效應(yīng)；對園區(qū)來說，可以提供更精準(zhǔn)的服務(wù)定位，以及降低服務(wù)成本。比如專注于生物醫(yī)藥中試的園區(qū)，擁有專業(yè)技術(shù)實(shí)驗(yàn)室、成果轉(zhuǎn)化服務(wù)，可以向前段基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、中試和后端的產(chǎn)業(yè)化延伸，還可以向生物技術(shù)領(lǐng)域擴(kuò)大服務(wù)范圍。企業(yè)不用花費(fèi)精力去跨行業(yè)服務(wù)，便可增加服務(wù)的邊際收益。
“避重就輕”的服務(wù)輸出暗含風(fēng)險(xiǎn)
重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更多價(jià)值的源泉，用優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營服務(wù)去挖掘重資產(chǎn)價(jià)值將是市場不變的旋律。
優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營服務(wù)無法憑空產(chǎn)生，必須經(jīng)過先重后輕的項(xiàng)目實(shí)踐，長期的積累沉淀，要想對外輸出運(yùn)營服務(wù)，企業(yè)必須以重資產(chǎn)作為說服市場的保障，脫離市場的輕資產(chǎn)服務(wù)必定經(jīng)受不住考驗(yàn)。如北大科技園，在快速擴(kuò)張階段以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化、中小科技企業(yè)加速和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展作為園區(qū)發(fā)展路徑，除了擁有孵化器等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，還布局了創(chuàng)業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園等重資產(chǎn)項(xiàng)目，通過輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式推動(dòng)大學(xué)科技成果轉(zhuǎn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
從實(shí)踐來看，目前資產(chǎn)收益仍舊是企業(yè)營收的主要構(gòu)成部分，傳統(tǒng)的運(yùn)營服務(wù)因?yàn)榭蛻艋鶖?shù)小、免費(fèi)提供、委托外包等原因，收益并不高，難以在短期內(nèi)改變企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商想要獲得更高的收益，貿(mào)然的避重就輕可能風(fēng)險(xiǎn)較大，反而是維持重資產(chǎn)模式繼續(xù)前行，重視運(yùn)營服務(wù)的精煉集成，似乎是目前行業(yè)的主要趨勢。
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