隨著我國城市化進程的加快，制造業(yè)和商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，物流業(yè)作為配套服務業(yè)，已經(jīng)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中扮演了越來越重要的角色。
　　
　　特別是近幾年來，物流園區(qū)發(fā)展得到了政府、協(xié)會和企業(yè)界的廣泛關注，也涌現(xiàn)出了一批像傳化公路港、北京空港物流基地等優(yōu)秀的園區(qū)企業(yè)。
　　
　　在這些企業(yè)的帶動下，越來越多的人認識到，物流園區(qū)作為物流業(yè)的一種重要表現(xiàn)形式，在提升物流效率，推動物流業(yè)轉型升級，促進物流業(yè)與商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)的聯(lián)動發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。更值得高興的是，很多省、市和地區(qū)在考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展舉措時，已將物流園區(qū)建設作為關鍵舉措之一。
　　
　　物流園區(qū)的表現(xiàn)形式有很多如今，各種類型的物流園區(qū)都有一定程度的創(chuàng)新發(fā)展，但真正能夠集聚物流產(chǎn)業(yè)資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)公共服務平臺功能的物流園區(qū)為數(shù)不多，而能夠產(chǎn)生“基礎設施共享效應、知識溢出效應、競爭與標桿效應、專業(yè)化分工效應、產(chǎn)業(yè)鏈延伸效應、聯(lián)合經(jīng)營效應”等六大效應，實現(xiàn)信息化、集約化、網(wǎng)絡化運作的物流園區(qū)更是少之又少。
　　
　　眾多的物流園區(qū)項目中還存在著不少打著物流園區(qū)名義圈占土地的項目。而更多的物流園區(qū)則掙扎在生存的邊緣，建設、招商、運營中都面臨著巨大的壓力。
　　
　　而這些壓力來自于物流園區(qū)，園區(qū)從規(guī)劃、建設到運營的各個環(huán)節(jié)本身，既有規(guī)劃設計的原因，也有貫徹執(zhí)行的原因，既有投資主體的原因，也有政府支持的原因。對于這些原因，我們做了一些總結，供大家參考具體體現(xiàn)在：
　　
　　1、物流園區(qū)定位不清晰，規(guī)劃缺乏科學性
　　
　　據(jù)我們了解，很多物流園區(qū)在進行項目規(guī)劃、發(fā)展定位時，沒有綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃等多方面因素，也沒有對區(qū)域工業(yè)、商貿(mào)業(yè)物流需求進行全面了解，只是孤立的、簡單的、靠拍腦袋確定的項目定位和功能規(guī)劃，項目輻射范圍應該多大？50公里還是100公里？服務對象是誰？是依托運輸方式發(fā)展，還是依托于制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)集群發(fā)展，還是依托于城市消費定位？應該如何選址？如何進行功能布局？
　　
　　這些問題都沒有想清楚，這樣規(guī)劃出來的園區(qū)與區(qū)域制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展所需的支持、服務的關聯(lián)度不高，所做的規(guī)劃缺乏與城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特色相呼應，選址偏隨意性，空間布局也不盡合理，所以無法落地。
　　
　　2、物流園區(qū)盲目追求規(guī)模，與實際所需求的用地規(guī)模脫節(jié)，土地資源浪費嚴重
　　
　　據(jù)了解，全國用地規(guī)模超過1000畝的物流園區(qū)超過50%，許多物流園區(qū)規(guī)模設定前并未進行物流市場摸底、需求調(diào)研并科學論證，項目用地與實際的物流需求規(guī)模脫節(jié)。很多時候園區(qū)投資主體為能圈占更多土地資源，有意無意的夸大物流園區(qū)項目所需用地規(guī)模。
　　
　　一方面，在城市化進程日益加快的今天，土地集約化利用是各地區(qū)特別是發(fā)達地區(qū)所需要解決的嚴峻問題，在土地資源日益緊缺的情況下，大規(guī)模的用地必然面臨非常大的政府阻力，
　　
　　另一方面，片面的追求規(guī)模會導致園區(qū)本身投資壓力增大，如果未能解決投資收益問題，將大大增加園區(qū)未來運營過程中的財務壓力。
　　
　　3、物流園區(qū)功能與產(chǎn)品設計不合理，無法滿足客戶需求
　　
　　園區(qū)設計的功能與產(chǎn)品最為基本的是為了滿足進駐物流客戶的需求。現(xiàn)在很多物流園區(qū)在實際運營與招商過程中面臨諸多問題，很大一部分的原因是在于園區(qū)在進行功能、產(chǎn)品設計前，并未對區(qū)域物流企業(yè)需求進行詳細的調(diào)研、分析論證，不知道入園物流企業(yè)的操作流程，不了解物流企業(yè)對園區(qū)設計的功能與產(chǎn)品的要求，簡單地照搬別人的經(jīng)驗，使得園區(qū)的功能布局和產(chǎn)品設計沒有針對性，無法滿足客戶業(yè)務操作要求，平臺的招商難度也增大，入駐客戶的滿意度也不高。
　　
　　4、政府沒有將物流園區(qū)項目當作城市的基礎設施和物流產(chǎn)業(yè)的公共服務平臺項目來對待
　　
　　目前，各地政府雖然非常重視物流業(yè)的發(fā)展，在引導和促進物流園區(qū)的規(guī)劃建設，但在進入到物流園區(qū)項目招商引資階段時，沒有把物流園區(qū)作為機場建設、客運站建設那樣的城市公共設施來對待，更沒有把物流園區(qū)作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的公共服務平臺來對待，只將物流園區(qū)項目視作一般的招商引資項目、工業(yè)項目，不愿意將有限的政策傾斜，還對園區(qū)項目提出象工業(yè)項目一樣的投資強度、容積率、畝均稅收等指標要求，這在一定程度上也制約了物流園區(qū)發(fā)展。
　　
　　5、物流園區(qū)投資主體未能正確認識物流園區(qū)投資性質，片面追求項目投資的“短、平、快”
　　
　　許多物流園區(qū)的投資主體在投資經(jīng)營物流園區(qū)項目之前，并沒有認識到物流園區(qū)項目“投資大、回報周期長”的項目特性，片面追求項目短期的利潤回報，未做好長期戰(zhàn)略性投資準備。
　　
　　因而投資主體會用短期資金投資長期項目，后續(xù)由于資金問題導致項目建設停滯，接著就出現(xiàn)了圈占土地、等待升值、改變用途的傾向；也出現(xiàn)有投資者為盡快收回投資，招商時進行產(chǎn)權分割出讓，破壞了物流園區(qū)整體性，園區(qū)集約化作用無法發(fā)揮。政府給予的政策成為了投資主體追求短期利潤的手段，對政策不會加以針對性的有效利用，政策資源被占用且浪費，項目的社會效益無法體現(xiàn)。
　　
　　6、物流園區(qū)運營服務功能不到位，綜合服務能力欠缺
　　
　　現(xiàn)階段多數(shù)物流園區(qū)的服務功能單一，大部分物流園區(qū)只提供基礎的物業(yè)服務，而對于進駐物流企業(yè)的經(jīng)營、成長與發(fā)展的增值服務卻非常少，圍繞物流企業(yè)的一站式服務體系、信息化服務體系幾乎沒有形成。
　　
　　很多物流園區(qū)運營主體也沒有以平臺式“整合運營”的思維去經(jīng)營，沒有將其當作一個產(chǎn)業(yè)公共服務平臺去經(jīng)營，仍然是以管理廠房、倉儲的思路在運營，園區(qū)集約化、規(guī)?；膬?yōu)勢發(fā)揮不出來，也無法突顯物流園區(qū)作為培育物流企業(yè)發(fā)展、促進物流轉型升級的重要載體，近而出現(xiàn)園區(qū)招商難、運營難的困境。
　　
　　由此可見，物流園區(qū)長效發(fā)展是一項系統(tǒng)工程，需要關注到方方面面。除了國家宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃外，更需要地方政府的支撐與監(jiān)管，需要投資主體的科學規(guī)劃與模式創(chuàng)新，需要運營主體的服務體系打造。而重點在于做好“規(guī)劃引導、投資促進、運營創(chuàng)新”三個方面的工作，具體體現(xiàn)在以下幾點：
　　
　?。?）政府應將物流園區(qū)作為城市基礎設施和產(chǎn)業(yè)公共服務平臺來打造
　　
　　物流園區(qū)具有基礎性、公共性特點，在國外一般作為城市基礎設施工程和產(chǎn)業(yè)公共服務提升項目，由政府進行投資。
　　
　　在我國，這更適合“政府支持、企業(yè)運作”的運作模式。因此，政府應對物流園區(qū)項目招商進行重新定位，對物流園區(qū)項目的招商，更應從政府和企業(yè)共同運作的視角去考慮，將項目作為城市基礎設施工程和產(chǎn)業(yè)公共服務平臺來打造。
　　
　　一方面，對符合要求的園區(qū)項目給予土地、稅費、投融資等方面的政策支持，對項目的投資強度、容積率等規(guī)劃建設指標不能按照一般招商項目來予以限制。
　　
　　另一方面，政府也需做好監(jiān)管職能，對不符合要求的園區(qū)項目要堅決放棄，防止資源的浪費。
　　
　　（2）綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特色和物流需求，科學規(guī)劃物流園區(qū)
　　
　　物流園區(qū)項目規(guī)劃、發(fā)展定位必須既要符合區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，也要滿足區(qū)域物流市場需求。
　　
　　因此，區(qū)域物流園區(qū)項目規(guī)劃前，必須對區(qū)域物流需求和物流發(fā)展進行系統(tǒng)全面的調(diào)研診斷，并對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃進行綜合分析，研究物流園區(qū)打造的可行性和必要性，從而科學制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，明確物流園區(qū)發(fā)展定位，這既有利于項目規(guī)劃落地真正有效實施，也能促進政府協(xié)調(diào)各種創(chuàng)新資源支持項目落地。
　　
　?。?）科學選址、布局物流園區(qū)項目，做好項目“功能定位、產(chǎn)品設計、規(guī)模設定”三篇文章
　　
　　園區(qū)科學規(guī)劃市第一步，規(guī)劃最終要落腳到項目的選址、項目功能如何策劃、產(chǎn)品如何設計、規(guī)模大小如何設定上。通過對區(qū)域物流企業(yè)需求、業(yè)務操作模式進行進一步全面系統(tǒng)的了解和分析，通過對微觀交通格局進行詳細的論證，我們可以知道項目的最佳選址、知道客戶需要什么樣的功能產(chǎn)品，需要多大規(guī)模。
　　
　　圍繞項目“功能定位、產(chǎn)品設計、規(guī)模設定”，形成項目設計任務書，指導項目進行可行性研究報告、規(guī)劃設計方案的編制，指導項目進行投資建設，從而確保項目規(guī)劃和建設的統(tǒng)一性，也確保項目建設產(chǎn)品是符合物流客戶、物流市場的需求的。
　　
　　（4）完整設計園區(qū)商業(yè)模式，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟效益與社會效益的結合
　　
　　物流園區(qū)作為戰(zhàn)略性項目 “投資大、回報周期長”，物流園區(qū)要能成功運營，既要有政府的支持，有雄厚的資本支持，更需要一個好的商業(yè)模式。
　　
　　通過商業(yè)模式的完整設計，明確物流園區(qū)的業(yè)務如何開展、服務如何設計、如何投入、如何產(chǎn)出、如何盈利、政策體系如何設定、資本何時進入何時推出，從而清楚項目的業(yè)務定位、服務模式、投資進入與退出機制、政策運用等，從而既保證項目有較好的投資回報，又確保項目對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、城市建設有長期促進作用。
　　
　?。?）創(chuàng)新一套完善的園區(qū)運營服務體系，滿足園區(qū)成功運營需要
　　
　　物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃能否真正落地，一方面在于硬件設施規(guī)劃的的科學性和合理性，更重在于有一套完善的園區(qū)運營服務體系。因此，物流園區(qū)在硬件產(chǎn)品打造的基礎上，更需要整合政府、中介、企業(yè)等多方面的服務資源，創(chuàng)新打造一站式的運營服務體系、信息化服務體系，為入駐物流企業(yè)提供社會化服務，構建物流業(yè)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，真正發(fā)揮物流園區(qū)組織化、集約化作用，推動區(qū)域物流業(yè)發(fā)展。
　　
　　當然，運營服務體系的落地實施還離不開營銷招商的策劃，組織體系、業(yè)務流程、管理體系的設計，按服務和業(yè)務流程標準對運營人員的培訓等等。