產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是一項系統(tǒng)性的工作，除了產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇和細(xì)分行業(yè)定位，還要關(guān)注對市場形勢、產(chǎn)品需求、資金平衡等方面的研究分析。

 

對產(chǎn)品進(jìn)行概念包裝能夠提高產(chǎn)品的外在價值進(jìn)而提升產(chǎn)品的市場競爭力，產(chǎn)品包裝已經(jīng)是產(chǎn)品生產(chǎn)的一個重要流程，琳瑯滿目、風(fēng)格迥異的產(chǎn)品包裝令人嘆為觀止。與產(chǎn)品包裝相似，園區(qū)包裝有利于優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境、集聚要素資源、吸引項目入駐、擴(kuò)大對外影響等，從而提升園區(qū)的市場競爭力，尤其是在園區(qū)競爭日益激烈、園區(qū)走向日益專業(yè)的背景下，園區(qū)開發(fā)者更應(yīng)重視對園區(qū)進(jìn)行主題化的概念包裝。產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念包裝應(yīng)干練、精辟、醒目，應(yīng)突出園區(qū)的主題特色，一般而言，可以從區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)特色、園區(qū)功能、經(jīng)典案例四個角度進(jìn)行分析，而大部分情況是上述四個角度的綜合。

 

 

 

1. 基于區(qū)位優(yōu)勢

基于園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，綜合考慮園區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)所扮演的角色，對園區(qū)進(jìn)行概念包裝。

 

2. 基于產(chǎn)業(yè)特色

根據(jù)園區(qū)比較鮮明的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，為進(jìn)一步突出園區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色，從產(chǎn)業(yè)的視角對園區(qū)進(jìn)行概念包裝。

 

3. 基于園區(qū)功能

基于園區(qū)比較獨特的功能定位，從園區(qū)功能的視角對園區(qū)進(jìn)行概念包裝。

 

4. 基于經(jīng)典案例

利用國際知名的園區(qū)宣傳自己，從而擴(kuò)大自己的影響力是一種常用的園區(qū)概念包裝的思路。

 

 

隨著園區(qū)開發(fā)越來越精細(xì)化、專業(yè)化，業(yè)態(tài)定位成為開發(fā)策劃的重要內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)化廠房、產(chǎn)業(yè)綜合體、企業(yè)孵化器、企業(yè)加速器、工業(yè)鄰里中心、交易市場等都屬于功能業(yè)態(tài)的具體表現(xiàn)形式，它們都有一個共同特點，就是在一定程度上可以進(jìn)行模塊化組織和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，具有一定的可復(fù)制性。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的業(yè)態(tài)選擇需要考慮可行性，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃過程中的業(yè)態(tài)定位，大多要基于已有的業(yè)態(tài)單體進(jìn)行組合創(chuàng)新。高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)酒店、商務(wù)會所、人才公寓、員工宿舍等業(yè)態(tài)單體如同一塊塊積木，業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新的過程就是“搭積木”的過程。在具體的開發(fā)策劃研究中可以根據(jù)以下幾個維度思考園區(qū)的業(yè)態(tài)組合。

 

 

1. 參考企業(yè)需求

企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要目標(biāo)客戶，不同類型的產(chǎn)業(yè)甚至不同類型的細(xì)分產(chǎn)業(yè)的企業(yè)對園區(qū)物業(yè)載體的需求會有很大差異，如以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)選擇LOFT、SOHO等業(yè)態(tài)風(fēng)格可能更能滿足客戶需求，科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè)則更偏好孵化器、加速器，流通型企業(yè)對交易市場等業(yè)態(tài)情有獨鐘，輕制造企業(yè)更有意愿選擇多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房等等，因此園區(qū)在選擇業(yè)態(tài)組合時一定要有明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，并深入研究企業(yè)對業(yè)態(tài)的需求。

 

2. 參考周邊競爭

市場化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在研究目標(biāo)客戶需求的同時，也要掌握周邊園區(qū)的業(yè)態(tài)風(fēng)格，了解市場競爭情況，做到“知己知彼”。園區(qū)業(yè)態(tài)既不能因有市場需求而盲目定位，也不能因有市場競爭而規(guī)避定位，它必須建立在綜合了解市場供求的基礎(chǔ)之上，選擇具有平衡性、獨特性的業(yè)態(tài)組合。

 

3. 參考規(guī)劃控制

園區(qū)的開發(fā)，尤其是小園區(qū)的開發(fā)，大都是建立在已成型的土地利用規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，因此，在研究園區(qū)的業(yè)態(tài)定位時，必須考慮上位規(guī)劃對園區(qū)土地在性質(zhì)、容積率、開發(fā)強(qiáng)度、建筑高度等方面的控制，在違背上位規(guī)劃的前提下，縱然再具有創(chuàng)新性的業(yè)態(tài)組合也幾乎沒有落地的可能。

 

當(dāng)前園區(qū)功能與服務(wù)日益受到園區(qū)開發(fā)商的重視，平臺類項目成為園區(qū)開發(fā)策劃的點睛之筆。在開發(fā)策劃研究實踐中，不乏標(biāo)新立異、奪人眼球的項目被推出，但由于種種原因，這些項目與現(xiàn)實差距甚遠(yuǎn)，往往難以落地。其實對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，項目功能屬性和收益屬性遠(yuǎn)比項目創(chuàng)新屬性重要，因此只有保證項目的功能性與收益性，項目才有落地可能，而有效的市場需求和明確的投資主體是影響項目能否落地的關(guān)鍵。

1. 有效的市場需求

需求決定供給，對于項目策劃也不例外，一個具有可落地性的項目必然有有效的市場需求作為支撐。這種需求可能來自于現(xiàn)在，也可能來自于未來；可能來自于園區(qū)內(nèi)部，也可能來自于園區(qū)外部；可能來自于園區(qū)的企業(yè)，也可能來自于企業(yè)中的人；可能是生產(chǎn)性服務(wù)需求，也可能是生活性服務(wù)需求……

 

2. 明確的投資主體

項目建設(shè)必須有資金作保證，因此明確的投資主體是支撐項目落地的另一因素。項目投資主體包括政府機(jī)構(gòu)和市場化機(jī)構(gòu)兩種，政府投資建設(shè)的項目一般要具有較大的社會公益性，企業(yè)投資建設(shè)的項目則更注重其經(jīng)濟(jì)性，因此，在項目設(shè)置時應(yīng)首先厘清所設(shè)項目的屬性以有針對性的明確投資主體。

 

與傳統(tǒng)的以產(chǎn)業(yè)聚集帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)，以財政收入、土地溢價收益彌補(bǔ)園區(qū)虧損的園區(qū)發(fā)展模式不同，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益大都來自于園區(qū)本身，隨著大量市場化機(jī)構(gòu)涉足園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)利益最大化成為園區(qū)開發(fā)策劃的工作重點。其中合理設(shè)計盈利模式、科學(xué)評估資金投入、準(zhǔn)確評價財務(wù)收益是保證收益最大化的基礎(chǔ)性工作。

1. 合理設(shè)計盈利模式

現(xiàn)實中，園區(qū)開發(fā)商可以通過銷售產(chǎn)品、出租物業(yè)、集成服務(wù)、資本運作等方式回收資金，也可以通過固定收益模式、利潤分成模式、土地補(bǔ)償模式、配套經(jīng)營補(bǔ)償模式等實現(xiàn)盈利，在開發(fā)策劃實踐中，可通過分析園區(qū)開發(fā)商的綜合能力、戰(zhàn)略目標(biāo)、與政府關(guān)系等方面，合理設(shè)計盈利模式。

 

2. 科學(xué)評估資金投入

投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對園區(qū)開發(fā)的投資額（包括工程造價和流動資金）進(jìn)行的估計，是正確評價園區(qū)投資合理性，分析投資效益，為園區(qū)開發(fā)決策提供依據(jù)的基礎(chǔ)，也是園區(qū)開發(fā)策劃的重要環(huán)節(jié)。投資估算可能包括土地一級開發(fā)估算、土地二級開發(fā)估算、項目經(jīng)營估算等方面，需綜合考慮業(yè)態(tài)體量、檔次、風(fēng)格、土地價格、勞務(wù)成本、物價水平等多重因素。

 

3. 準(zhǔn)確評價財務(wù)收益

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益與費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察擬開發(fā)園區(qū)的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。財務(wù)評價是在確定的建設(shè)方案、投資方案和融資方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行的財務(wù)專項分析。